Apartman ve Site Yönetiminde İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? (2026 Rehberi)
- 17 Şub
- 3 dakikada okunur
Gaziantep Apartman ve Site Yönetiminde İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?
Gaziantep’te site yaşamı her geçen gün daha konforlu hale gelirken, yöneticilerin omuzlarındaki finansal sorumluluk da artıyor. İbrahimli’den Karataş’a, Akkent’ten Güvenevler’e kadar tüm apartman ve site yöneticilerinin her yılbaşında karşılaştığı en kritik soru şudur: "Yeni dönem aidatlarını nasıl belirleyeceğiz ve bunu yasal zemine nasıl oturtacağız?"
Cevap, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 37. maddesinde gizli: İşletme Projesi.
Bu yazımızda, Gaziantep’in yerel koşullarına uygun, hukuki geçerliliği olan ve 2026 yılına ışık tutacak örnek bir işletme projesinin nasıl hazırlanacağını detaylarıyla inceledik.
İşletme Projesi Nedir ve Neden Önemlidir?
İşletme projesi, en basit tabiriyle bir sitenin yıllık tahmini bütçesi ve bu bütçenin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağını gösteren resmi belgedir. KMK Madde 37’ye göre hazırlanan bu proje, kesinleştiğinde bir mahkeme ilamı gibi icra gücü kazanır.
Yani, aidatını ödemeyen komşunuza karşı hukuki süreç başlatabilmeniz için elinizdeki en güçlü koz, usulüne uygun tebliğ edilmiş ve kesinleşmiş bir işletme projesidir.
Bir İşletme Projesi Neleri Kapsar?
Proje sadece rakamlardan ibaret bir Excel tablosu değildir. Gaziantep şartlarında sağlam bir proje şunları içermelidir:
Tahmini Giderler: Personel maaşları (kapıcı, güvenlik), enerji maliyetleri, asansör ve bahçe bakımı.
Gelir Tahminleri: Toplanacak aidatlar ve varsa ortak alan (dükkan, baz istasyonu vb.) kira gelirleri.
Paylaşım Oranları: Giderlerin arsa payına göre mi yoksa eşit mi (daire başı) dağıtılacağı.
Demirbaş Fonu: Gelecekteki büyük tadilatlar (mantolama, çatı onarımı vb.) için ayrılan yedek akçe.
Not: Personel Giderleri (Eşit Paylaşılır)
Apartmanda veya sitede çalışan personelin tüm maliyetleri, dairenin büyüklüğüne veya arsa payına bakılmaksızın tüm bağımsız bölümler arasında eşit bölünür.
Kapıcı maaşı ve SGK ödemeleri.
Kaloriferci (varsa) maaşı.
Bahçıvan veya güvenlik görevlisi maaşları.
Personelin kıdem tazminatı fonu veya ödemeleri.
Örnek: Sitede 100 daire varsa ve toplam personel gideri 50.000 TL ise, 4+1 daire sahibi de 1+1 daire sahibi de 500 TL öder.
İpucu: Örneğin İbrahimli bölgesindeki lüks bir sitede proje hazırlarken, bir önceki yılın verilerini sadece enflasyon oranında değil, % (Enflasyon + Refah Payı) oranında güncellemek, yıl ortasında ek bütçe yapmanızı engeller.
Gaziantep Siteleri İçin Kritik Gider Kalemleri
Gaziantep’in iklimi ve şehir yapısı, işletme projesine eklenmesi gereken kalemleri doğrudan etkiler. Standart bir taslak kullanmak yerine şu yerel detaylara dikkat etmelisiniz:
Peyzaj ve İlaçlama: Gaziantep’in yaz sıcaklarında kuruyan çimlerin bakımı, sulama maliyetleri ve sıcakla artan haşere mücadelesi projede mutlaka "Peyzaj ve İlaçlama Giderleri" başlığı altında yer almalıdır.
İklimlendirme Enerjisi: Ortak alanlardaki klimaların veya merkezi sistemlerin elektrik/doğalgaz maliyetleri.
Asansör Güvenliği: Projede "Yıllık Mavi Etiket Muayene Ücreti" ve "Aylık Periyodik Bakım" kalemleri net bir şekilde belirtilmelidir.
Adım Adım İşletme Projesinin Yasal Gücü
İşletme projesi, aidatını aksatanlara karşı icra takibi başlatılabilmesi için yasal zemin hazırlar. Süreç şöyle işler:
Aşama | İşlem | Sonuç |
1. Hazırlık | Yönetici projeyi hazırlar ve maliklere tebliğ eder. | Yasal süreç başlar. |
2. İtiraz | Maliklerin tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. | Demokratik denetim sağlanır. |
3. Kesinleşme | İtiraz olmazsa veya genel kurulda kabul edilirse kesinleşir. | İlamlı icra yetkisi doğar. |
4. Yaptırım | Aidatını ödemeyenlere aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. | Tahsilat hızlanır. |
2026 YILI ÖRNEK İŞLETME PROJESİ (Gaziantep)
Aşağıdaki tablo, Gaziantep'te ortalama bir site için hazırlanmış 2026 yılı taslağıdır.
Site Adı: Gaziantep Yıldız Konutları
Dönem: 01.01.2026 – 31.12.2026
Daire Sayısı: 40 Bağımsız Bölüm
A. Yıllık Tahmini Gider Kalemleri
Gider Kalemi | Açıklama | Yıllık Tahmini Tutar |
Personel Giderleri | 1 Kapıcı + 1 Güvenlik (Maaş, SGK, Kıdem Fonu) | 840.000 TL |
Ortak Alan Enerji | Asansör, çevre aydınlatma, hidrofor elektriği | 120.000 TL |
Bakım & Onarım | Asansör, jeneratör ve havuz periyodik bakımları | 90.000 TL |
Peyzaj Giderleri | Bahçe bakımı, mevsimlik çiçek ve gübreleme | 40.000 TL |
Temizlik & Hijyen | Temizlik malzemeleri ve ilaçlama | 30.000 TL |
Yönetim Giderleri | Kırtasiye, posta, noter, yazılım ücretleri | 20.000 TL |
Beklenmedik Giderler | Acil tamiratlar için %5 yedek pay | 60.000 TL |
GENEL TOPLAM | 1.200.000 TL |
B. Aidat Dağılımı ve Hesaplama
Giderlerin nasıl paylaştırılacağı Yönetim Planı'nda aksine bir hüküm yoksa KMK'ya göre yapılır. Genellikle personel giderleri eşit, diğer giderler arsa payına göre dağıtılır. Ancak anlaşılabilirlik adına aşağıda "Basit Usul (Eşit Paylaşım)" örneği verilmiştir:
Yıllık Toplam Gider: 1.200.000 TL
Daire Başı Yıllık Pay: 1.200.000 / 40 Daire = 30.000 TL
Aylık Aidat Ödemesi: 30.000 / 12 Ay = 2.500 TL
C. Projenin Altına Eklenmesi Gereken Hukuki Notlar
Projenizin hukuken "tam" olması için belgenin altına mutlaka şu ibareleri eklemelisiniz:
Bu proje, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi uyarınca hazırlanmıştır.
Aidatların her ayın en geç 5. gününe kadar site yönetim hesabına ödenmesi gerekmektedir.
Süresinde ödenmeyen aidatlara yasa gereği aylık %5 gecikme tazminatı uygulanacaktır.
Bu proje, kat maliklerine tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir ve icra takibi için yasal dayanak oluşturur.
Son Bir Tavsiye: Demirbaş Ayrımı
Yöneticilerin sık yaptığı bir hata, büyük yatırımları işletme projesine dahil etmektir.
Çatı onarımı, dış cephe boyası gibi kalıcı yatırımlar (Demirbaş Giderleri), işletme projesine değil, genellikle ayrı bir "Yatırım Bütçesi" olarak planlanmalıdır.
Bu, kiracı ve ev sahibi arasındaki ödeme karmaşasını da önleyecektir.
Gaziantep'teki sitenizin yönetimi, bütçe planlaması veya hukuki süreçleri hakkında profesyonel desteğe mi ihtiyacınız var? Bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yorumlar