Gaziantep’te Apartman Yönetimi Şirkete Nasıl Devredilir?
- 6 Şub
- 3 dakikada okunur
Gaziantep’in Şehitkamil’den Şahinbey’e, İbrahimli’den Karataş’a kadar uzanan o büyük sitelerinde komşuluk ilişkilerini korumanın yolu artık profesyonel yönetimden geçiyor. Aidat toplama stresi, bitmek bilmeyen asansör arızaları ve temizlik sorunları komşuluk hukukuna zarar vermesin diye birçok bina profesyonel yönetim şirketlerini tercih ediyor.
Peki, bu devir süreci hukuken nasıl işler? Toplantı kuralları nelerdir? İşte adım adım bilmeniz gerekenler:
1. İlk Adım: Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır?
Yönetimi devretmek için öncelikle "Kat Malikleri Kurulu"nun toplanması gerekir. Bu toplantı için çağrı iki şekilde yapılabilir:
İmza Karşılığı: Bina sakinlerine elden belge imzalatılarak.
Taahhütlü Mektup: Şehir dışında olan veya ulaşılamayan maliklere iadeli taahhütlü mektup göndererek.
İlan: Toplantı tarihi, yeri ve gündemi (Yönetimin şirkete devri konusu mutlaka belirtilmelidir) en az 15 gün önceden binanın ortak alanına asılmalıdır.
2. Toplantıda Çoğunluk Oranları Nedir?
Burada iki aşamalı bir durum söz konusudur:
Birinci Toplantı:
Toplantının açılabilmesi için sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluk (örneğin 40 daireden en az 21'inin katılımı) gerekir. Çoğunluk sağlanamazsa toplantı ertelenir.
İkinci Toplantı (Çoğunluk Sağlanamazsa):
İlk toplantıda yeterli katılım olmazsa, belirlenen ikinci tarihte toplantı yapılır. İkinci toplantının açılması için artık "yarısından bir fazlası" şartı aranmaz; gelenlerle toplantı başlar.
3. Yönetim Şirketi Seçmek İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?
İşte en çok karıştırılan nokta burasıdır! Binanıza bir boya yaptırırken veya bahçeyi düzenlerken ikinci toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli olurken, Yönetici/Şirket seçimi için kanun farklı bir şart koşar.
Altın Kural: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca; yönetici veya yönetim şirketi, ikinci toplantı olsa dahi tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının (Salt Çoğunluk) oyuyla seçilebilir.
Örnek: 100 daireli bir sitede ikinci toplantıya sadece 30 kişi gelse bile, bir yönetim şirketini yetkilendirmek için en az 51 "Evet" oyu bulmanız gerekir. Bu oylar bizzat katılım veya usulüne uygun vekaletnamelerle sağlanabilir.
4. Kimse Katılmazsa Ne Olur?
Eğer binada yeterli çoğunluk (51%) bir türlü sağlanamıyor ve yönetim krizi devam ediyorsa; kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak "kayyum yönetici" atanmasını talep edebilir. Ancak bu süreç uzun ve maliyetli olduğu için, Gaziantep’teki profesyonel firmaların yardımıyla vekalet toplayarak süreci genel kurulda çözmek her zaman daha hızlıdır.
Gaziantep'te Profesyonel Yönetimin Avantajları
Konu | Komşu Yönetimi | Şirket Yönetimi (Biz) |
Aidat Takibi | "Hatır" için ertelenir, bütçe açık verir. | Sistemli ve hukuki takip yapılır. |
Şeffaflık | Defterleri kontrol etmek zordur. | Mobil uygulama ile 7/24 denetim. |
Hukuki Destek | Avukat masrafları apartmana yük olur. | Firmanın anlaşmalı hukuk birimi devrededir. |
Ulaşılabilirlik | Yönetici komşu meşgulse sorun çözülmez. | 7/24 teknik destek ve müşteri temsilcisi. |
Sonuç: Yönetimi Devretmek, Huzuru Seçmektir
Gaziantep'te modern site yaşamının gerekliliği olan profesyonel yönetim, sadece temizlik ve güvenlik demek değildir; aynı zamanda mülkünüzün değerini korumak demektir. Sürecin hukuki detayları ve toplantı organizasyonu için profesyonel ekibimizden destek alabilirsiniz.
DIŞARIDAN YÖNETİM HİZMET SÖZLEŞMESİ NASIL OLMALI
1. TARAFLAR
Hizmet Veren: [Sizin Firma Adınız] (Bundan sonra YÖNETİM olarak anılacaktır.)
Hizmet Alan: [Apartman/Site Adı] Kat Malikleri Kurulu (Bundan sonra APARTMAN olarak anılacaktır.)
Temsilci: [Apartman Karar Defterinde Yetkilendirilen Kişinin Adı Soyadı]
2. SÖZLEŞMENİN KONUSU
Bu sözleşme, Gaziantep ili, [İlçe], [Mahalle], [Ada/Parsel] adresinde bulunan taşınmazın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda profesyonel olarak yönetilmesi işidir.
3. YÖNETİMİN GÖREV VE SORUMLULUKLARI
YÖNETİM, aşağıdaki hizmetleri yerine getirmeyi taahhüt eder:
Mali Yönetim: Aidatların toplanması, ortak giderlerin (elektrik, su, asansör vb.) ödenmesi, aylık gelir-gider tablolarının şeffaf bir şekilde (mobil uygulama/pano) paylaşılması.
Hukuki Süreçler: Aidatını geciktiren sakinlere karşı gerekli hatırlatmaların yapılması ve yasal sürenin sonunda icra takibi işlemlerinin başlatılması.
Teknik Bakım: Asansör, hidrofor, jeneratör ve yangın sistemlerinin periyodik bakımlarının takibi ve yaptırılması.
Personel Yönetimi: Mevcut bina görevlilerinin sevki ve idaresi, SGK süreçlerinin takibi.
Denetim: Binanın genel temizlik ve düzeninin haftalık olarak kontrol edilmesi.
4. APARTMANIN (KAT MALİKLERİ KURULU) SORUMLULUKLARI
Denetim: Kat malikleri arasından bir "Denetçi" seçerek, YÖNETİM’in hesaplarını dilediği zaman kontrol etmek.
Bilgi Akışı: Binadaki önemli arıza veya durumları YÖNETİM’e ivedilikle bildirmek.
5. HİZMET BEDELİ VE ÖDEME
Yönetim Ücreti: YÖNETİM, bu hizmet karşılığında daire başına aylık [Örn: 150 TL] + KDV hizmet bedeli alacaktır.
Ödeme Tarihi: Hizmet bedeli, her ayın [01-10] günleri arasında APARTMAN hesabından YÖNETİM hesabına aktarılır.
6. SÖZLEŞME SÜRESİ VE FESİH
Sözleşme süresi imza tarihinden itibaren 1 (bir) yıldır.
Taraflar, 30 gün önceden yazılı ihbarda bulunmak kaydıyla sözleşmeyi tek taraflı feshedebilirler.
7. YETKİLİ MAHKEME
Bu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda Gaziantep Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
Yorumlar